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グローバルリンクマネジメントの不動産投資セミナー(渋谷開催)に参加してみた

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私は貯めたお金を増やすために投資全般に興味を持っていまして、不動産投資にも当然興味を持っています。

不動産投資についていろいろ情報収集はしているのですが、その一環として今回、1kの新築不動産投資マンションを主に扱っている東証一部上場企業の「グローバルリンクマネジメント」の不動産投資セミナーに参加してきましたので、どんな感じだったのかをご報告したいと思います。

グローバルリンクマネジメント18階

グローバルリンクマネジメントは怪しい? いえいえ、ぜんぜん怪しくなかった!むしろ好印象!

当初の私の不動産投資に対する印象は、投資不動産業界で不祥事が相次いでいることもあり決して印象のいいものではありませんでした。

失礼ながら、当然「グローバルリンクマネジメント」さんにも同じ印象を抱いていましたが、セミナーを実際に受けてみて「グローバルリンクマネジメント」さんが不動産事業に真摯に取り組んでいるなという姿勢が感じられて、セミナーを受ける前と受けた後ではがらっと印象が変わりました。

 

グローバルリンクマネジメントとは?

年 月 概要
2005年5月 事業開始
2006年6月 自社ブランドマンション「アルテシモ」シリーズの販売開始
2010年6月 ワンストップサービスの確立
2011年9月 子会社でサブリース商品を企画販売
2012年3月 不動産投資セミナー開始
2012年5月 医師専用コンシェルジュサービス「ドクターズコンシェルジュ」サービス開始
2017年12月 東証マザース上場
2018年12月 東証一部に市場変更

参考:「グローバルリンクマネジメント」新規上場申請のための有価証券報告書

「グローバルリンクマネジメント」はどういう会社なのかというと、1Kの新築投資マンションを販売している不動産会社です。

カテゴリーとしては、ワンルームマンションの新築投資会社です。(1Kも1DKもワンルームのカテゴリーに含まれるようです。)

日本に、ワンルームマンション新築投資会社は約250社程あるようですが、その中でも上場を果たしてる企業は4つだけです。

・グローバルリンクマネジメント(東証一部)
・FJネクスト(東証一部)
・プロパティーエージェント(東証一部)
・デュアルタップ(ジャスダック)

「グローバルリンクマネジメント」は、業界の中でも、数少ない上場企業の1つです。

私が「グローバルリンクマネジメント」さんについて独自に情報収集をしたところ、2005年の創業当時は電話営業に力を入れていたみたいですが、2010年には土地の仕入れからマンションの販売管理まですべて自社で行うワンストップサービスを確立させ、2012年には不動産投資セミナーを開始、2015年からは新規電話営業は一切やめ、今では「セミナー」や「ウェブ」からの集客に方針を転換しています。

自社の提供するサービスに自信があるからこそ電話営業でお客さんを取りに行くプッシュ型から、お客さんを待ち構えるプル型への方針転換を図り、ニーズがある人だけに投資マンションを販売した結果、2017年12月は東証マザーズに上場、その1年後には東証一部に市場変更しています。

社会的に認められるための経営努力をしてきたからこそ周囲からの信頼を得ることができ、銀行から低金利で借り入れできるようになり、口コミでお客様さんが増えたりと、「グローバルリンクマネジメント」にはいい循環が生まれているような感じを受けます。

 

IR情報

「グローバルリンクマネジメント」のIR情報の一覧は↓下記のリンク↓から見ることができます。

興味を持たれた方は、一度ご覧になってください。

>>>「グローバルリンクマネジメント」最新IR情報

 

ワンストップサービスの確立によって手厚いサービスを実現!

「グローバルリンクマネジメント」は2010年に、土地の仕入れ・企画、建物設計からマンション販売、賃貸管理・建物管理をワンストップサービスを確立しました。

これにより、「グローバルリンクマネジメント」は投資用マンションを購入したお客様に対し、スピーディーで適切なアフターフォロー、手厚いサービスを提供することができます。
例えば、手厚いサービス一つの例として、「7大設備10年保障」というサービスがあります。

「グローバルリンクマネジメント」は保証会社と業務提携をして、

・エアコン
・コンロ
・給湯器
・浴室乾燥機
・温水洗浄トイレ
・レンジフード
・TVモニターフォン

について、10年以内であれば無償で交換が可能です。

10年目以降でも、月々2000円払えば「7大設備」の延長保証も可能とのこと。

こういった手厚いサービスより、投資マンション購入者の余分な支出を抑えてくれます。

また、「ワンストップサービス」は、マンション経営の手間がかからないというメリットがあります。

マンション購入後に起きるあらゆる出来事を「グローバルリンクマネジメント」の担当者におまかせすることによって、マンション経営に余分なエネルギーを注ぐことなく家賃収入が得られます。

 

 

7年更新・最大マイナス5%と下落幅が限られた画期的なサブリース

家賃収入に関する部分で「グローバルリンクマネジメント」には大きなメリットがあります。

マンション投資では、途切れずに家賃収入が入ってくることが重要なポイントになってきますが、自分が購入したマンションに入居者がいなければその家賃収入は入ってきません。

その空き室リスクを回避するために、手数料を払って家賃を保証してくれるサブリース契約というものを結ぶのですが、「グローバルリンクマネジメント」が提供するサブリース契約は、他のどの会社よりも条件が非常にいいです。

 

7年更新のサブリース

サブリース契約は通常2年更新で更新ごとに家賃が見直されます。
35年ローンでマンションを購入した場合、2年更新のサブリース契約なら17回の家賃改定があります。
しかも契約内容によっては、下落幅も制限がないので大幅ダウンなんていうリスクもあるわけです。

この点、「グローバルリンクマネジメント」は、7年更新のサブリース契約を提供しています。
7年間は家賃据え置きで、しかも更新時の家賃見直し幅は最大-5%と制限を設けているので大幅な下落はありません。

グローバルリンクマネジメントサブリース

例えば家賃10万円のマンションだとして、7年の更新ごとにー5%ずつ家賃が下落することをシュミレーションした場合

年数 家賃
~7年目 100000円
~14年目 95000円
~21年目 90250円
~28年目 85737円
~35年目 81450円

毎回-5%の最大下落だったとしても4回の改定しかないので、35年目まで家賃80000円を維持できます。

家賃収入で一番ネガティブな状態を想像できるということはすごいメリットです。

なぜ「グローバルリンクマネジメント」がこのような条件のいい「サブリース契約」を提供できるかというと、やはりこれは、土地の仕入れ・企画、建物設計からマンション販売、賃貸管理・建物管理をすべて自社で行う「ワンストップサービス」を行っているからです。

ワンストップサービスによって低コストを実現し、それをお客様に還元しているのです。

例えば、データを徹底的に分析し、

・「駅から徒歩10分以内(駅からチカい)」
・「ターミナル駅まで30分前後(都心からチカい)」
・「高い地価(チカ)」
※ターミナル駅=東京、新宿、渋谷、池袋(鉄道路線の起点・終点の駅)

の3チカにこだわって土地を取得。

通勤・通学といった賃貸需要のある立地にマンションを構え、マンションもデザイン・機能性・そしてマンションの管理において清潔感にも力を入れ、「グローバルリンクマネジメント」の管理不動産の入居率は99.58%(2018年1月14日時点)を達成しています。

ワンストップサービスを最大限に活かして入居率の高さを実現できているからこそ、「サブリース契約」も投資マンション購入者に大きく還元できるような仕組みを可能としているのです。

「グローバルリンクマネジメント」のサブリース契約は10%の手数料がかかります。

もちろん、「サブリース契約」を望まなければ、3%の手数料に抑えて空き室リスクを自分で負うことも可能ですが、35年間で更新たったの4回最大下落幅-5%が上限であることを考えると、サブリース契約をしておいて損はないのかなと思います。

 

サブリース更新時の実際の家賃下落の平均は-1%台

「グローバルリンクマネジメント」は2010年のワンストップサービス確立から9年が経っているため、その当時にマンション購入したお客様は7年目のサブリース更新を迎えているはすです。

私が参加した「グローバルリンクマネジメントセミナー」で、サブリースの7年更新後の家賃の下落は実際にはどうなっているのか質問してみました。

すると、家賃の下落幅は平均すると1%台ということです。

てっきり下限最大の5%分目いっぱい減らされるのが基本だと思っていましたが、これは意外でした。

立地の良さによって次の家賃が決まるみたいですが、「グローバルリンクマネジメント」は3チカにこだわってマンションを提供しているからこそ、ほぼ従来通りの家賃を維持できているのかもしれません。

ちなみに7年×4回更新のサブリース契約を更新して35年経った後もサブリース契約の更新は可能になりますが更新期間は2年になります。

 

7年マイナス5%サブリースを他社と比較

「グローバルリンクマネジメント」の7年4回更新と下限-5%サブリースは、他の投資マンション会社が提供しているサブリースと比較しても他にないぐらいかなりいい条件のサブリースだと思います。

管理手数料に関しても、同じく新築投資マンションを扱う東証マザーズ上場の「デュアルタップ」は、サブリースだと10%~14%、サブリース抜きでも5%の手数料をとるようなので、サブリース10%、サブリース抜き3%の「グローバルリンクマネジメント」が管理手数料でもいい条件なのかおわかり頂けるかと思います。

参考:デュアルタップってどうよ?

「グローバルリンクマネジメント」のサブリース契約についてリスクを上げるとしたら、現在の条件のいいサブリース制度は経営状態が堅調であることが条件ですので、もし何らかの事情があって将来的に経営状態が悪くなった場合、現在のサブリース契約は見直される可能性があります。

でも、自分が受けた印象としては、「グローバルリンクマネジメント」はワンストップサービスによって経営状態にいい循環が生まれているような印象を受けましたので、当分は大丈夫なんじゃないかなと感じています。

もし、よろしくない話がでれば今の時代ネットですぐに拡散してしまいますので、「グローバルリンクマネジメント」の評判をネットで定期的にチェックして、もし何らかの情報が出てきた場合は当サイトでもご紹介していきたいと思います。

 

社会的信用度が高いからこそ実現した住宅ローンの低金利

支払いに関する部分でも「グローバルリンクマネジメント」には大きなメリットがあります。

 

グローバルリンクマネジメントの住宅ローン借入金利は業界最高クラスの超低金利

マンションを購入する時は大半の人が住宅ローンを組んで購入することになるのですが、「グローバルリンクマネジメント」の投資不動産で住宅ローンを組むときは超低金利での借入が可能です。

金利で言うと、「グローバルリンクマネジメント」を通じて投資マンションでローンを組んだ場合、年1.6%程度とのこと。

投資マンションの住宅ローンでは2019年現在、年1.6%がMAXの低金利だそうです。

「グローバルリンクマンジメント」が提携を結んでいる金融機関は業界最多クラスの19社です。

19社と提携を結んでいることで、その中から一番いい金利条件を提示された金融機関から借入れを行うので低金利を実現しているわけです。

他の投資マンション会社を通じての住宅ローンの借入は、提携金融機関数が少ないため、ここまでの低金利は実現できないはずです。

良くても「イコール」ってところでしょうか。

住宅ローンでも他よりいい条件の金利を実現できるのは、やはり「グローバルリンクマネジメント」がワンストップサービスで質の高いサービスを提供した結果、金融機関からも評価され信用力を得ることができたからだとのこと。

 

住宅ローンについての新しい発見

「グローバルリンクマネジメント」のセミナーでは新しい知識を得ることができました。

それは、ローンについてです。

投資マンション用の住宅ローンの金利はだいたい「住宅ローン+1%」だそうです。

「グローバルリンクマネジメント」で投資マンションの住宅ローンを組むときは、金利は最低で年1.6%ということを先にお伝えしましたが、自分が住むための住宅ローンだと最低金利はだいたい年0.6%ぐらいになるそうです。

ですから、投資マンションの最低金利って今ぐらいなのかな?と知りたくなったときは、自分が住む用の住宅ローンの最低金利が何%であるかチェックすればだいたいわかります。

住宅ローンの最低金利が年0.8%だとしたら、投資マンションの最低金利はだいたい1.8%ぐらいになるわけです。

また、「住宅ローン」と「カードローン」・「自動車ローン」とでは金利の決定の仕方も違うということを教えてくれました。

「カードローン」や「自動車ローン」毎月安定的に給与が入ってる会社員の方、医者、弁護士の方等は信用力が高く低金利を獲得できますが、自営業のように収益が安定していない人は信用力が得られないためどうしても金利が高くなってしまいます。

私も自営業なのですが、例えば金利幅が年2.0%~2.85%のマイカーローンの審査を受けた時がありましたが、審査には通ったものの、金利は最高金利に近い2.8%でした。

自営業の信用力があまりないというのは身を持って痛感していたのですが、これに対して、投資用マンションの住宅ローンはなんと職業による金利の違いはありません。

大手企業の会社員、弁護士、医者だから低金利で借入れができるというわけではなく、自営業の人でも「グローバルリンクマネジメント」の信用力で金利1.6%程度で借入れをすることができるそうです。

この点は、自営用で投資用マンションを購入したい人にとってはいい情報ですね!

でも、金利1.6%はあくまでローンの審査に通った時であって、中には審査に通らず落ちる方もいるようです・・・

自営業の方の審査通過率は7割程度とのこと。

でも、同じような不動産会社の不祥事で「TATERU」の事件がありましたが、あちらは住宅ローンの審査に通らなそうな人の通帳データを改ざんして銀行に提出して審査を無理やり通させたのが問題であって、「グローバルリンクマネジメント」は信用力のない人はしっかりお断りするところは評価できるところです。

 

グローバルリンクマネジメントで投資マンションを購入しているのは主に「医者」などの高所得者です!

「グローバルリンクマネジメント」では、主にどんな方がセミナーに来て投資マンションを購入しているのか聞いてみました。

主なお客さんの層は、大手企業の会社員、弁護士、医者といった高所得者とのこと。

「グローバルリンクマネジメント」が2012年5月に「ドクターズコンシェルジュ」という医者向けの資産運用サービスを始めたところからも、「グローバルリンクマネジメント」の主な顧客対象が「お医者さん」を始めとした高所得者向けであることは想像できると思います。

高所得者の方は例えば年収900万円以上で「所得税33%+住民税10%=税率43%」と税率が高いので、投資マンションの購入・運営に関連する経費を所得から差し引いて得られる節税効果が高くなります。

また、生命保険代わりに投資マンションを購入する方も多いようです。

投資マンションを購入すると「団体信用生命保険」に加入することになりますが、この保険は自分が亡くなった時にローンの残債を払わなくていいというもので、残された家族に投資マンションが丸々残ります。

もちろん、投資商品としてマンションを購入し、ローンの支払いと家賃収入を毎月相殺し続けて、35年後に1000万前後の価値のマンションを残したいという目的もあります。

「グローバル・リンク・マネジメント」のお客さんの中には年収400~500万ぐらいの会社員の方もいらっしゃるようですが、それぐらいの年収の方だと、ある程度の貯蓄がないと新築の投資マンションは厳しいかなというところです。

なぜかというと、投資マンションを購入すると、

・購入後6カ月経つと「不動産取得税」(15万円前後)
・毎年払う「固定資産税」(6~7万円)
・毎月払う「建物維持費」(1万円程度)

と実際に払わなければならないものが出てくるので、余裕のない方がフルローンで新築投資マンションを購入したとしても、ある程度の貯蓄がないと毎月の支払いに苦しむことになります。

新築投資マンションは、マンションの購入価格が4000万円程度と、月々の支払いとそれに付随する住宅ローンの金利が大きくなりますので、マンションを購入してからの当面の収支(入ってくるお金ー出ていくお金)は必ずマイナスとのことです。

 

高所得者でない場合は中古マンションがおすすめ!グローバルリンクマネジメントは自社ブランドの中古マンションも提供しています!

所得が少ない方でしたら新築ではなく中古マンションの購入が向いてます。

中古マンションは、節税効果はあまりないですが、新築より価格が安く手に入るのでローンを組む金額が安く済み、新築よりも利回りがいいので家賃収入目的には向いていると言われています。

月々の収支(入ってくるお金ー出ていくお金)もプラスにもっていくことは可能だと思います。

「グローバルリンクマネジメント」でも中古マンションを扱っています!

が、自社物件の「アルテシモシリーズ」しか扱わず、中古の物件が出てきたとしてもすぐに売れてしまうそうです。

あと、一般的な話として、中古マンションで住宅ローンを組もうとしても金融機関から全額ローンの許可が下りないことが多いので、購入資金の一部を自己資金でまかなう必要があります。

 

セミナーを受けた後、詳しい話を聞きたい方は個別面談へ

「グローバルリンクマネジメント」のセミナーでは、不動産投資についての全体的なお話と、「グローバルリンクマネジメント」で新築投資マンションを購入することについてのメリットを聞くことができました。

セミナーが終わった後にアンケート用紙に今日のセミナーの感想を書いて、個別面談を受けたいという希望があれば、アンケート用紙に個別面談の希望日を第3希望まで記入します。

私はどうしたかというと、個別面談は希望しませんでした。

「お医者さん」等の高所得者の方であれば、高い税率の所得税払うんだったら、税金を軽減できるしマンションとして資産を残せる、生命保険代わりにもなる「新築マンション投資」はおすすめなので面談に進んで詳しい話を聞いてもいいと思います。

その一方で、高所得者じゃない私の場合は、中古マンションがベストな選択肢になるわけですが、「グローバルリンクマネジメント」さんでも中古マンションを扱ってるといえすぐに売れてしまうということなので、希望しても購入することができないのかなと思いましたが、その後しばらく経ってから「中古マンションに興味ありませんか?」というメールを頂きました。

グローバルリンクマネジメント中古マンションのオファー

本年より、弊社でも正式に中古物件の販売を開始致しまして、新築に比べ安い金額での購入が可能になりました。
他社様との大きな違いとしては、中古物件でありながら、サブリースでご運用を頂ける点、
また、業界随一の提携金融機関数を誇る弊社だからこそご提案可能で優遇金利のご案内です。

中古マンション投資でも、「安心のサブリース」と「信頼性に基づいた低金利」など好条件が揃った「グローバルリンクマネジメント」さんで利用したらマンション投資もうまくいくのではないか?と思います。

 

セミナーへ参加した方への優先的な連絡のため、中古マンション投資を考えている方は一度セミナーに出てみるのもいいのではないかなと思います。

新築マンション投資にご興味のある「お医者様」、「弁護士様」、「大手企業の会社員」等の高収入の方、

また、高所得ではないけれども中古マンションに興味のある方も、ご興味があれば、下のバナーからまずセミナーを受けてみて、その後面談に進まれて話を聞くのもいいと思います。

 
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